Como indicábamos ayer, se ha publicado en el BOE del 22 de abril de 2020, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, con un nuevo paquete de medidas económicas y sociales centradas en el apoyo a las empresas y a los trabajadores para contrarrestar el impacto del COVID-19.

Entre las cuestiones laborales, encontramos la prórroga de dos meses para la prioridad del teletrabajo, ampliaciones de las vías de acceso al paro para cesados en periodo de prueba, bajas voluntarias y fijos discontinuos, así como del ámbito de aplicación de los ERTEs por causa de fuerza mayor, entre otras.  Se establece que el aplazamiento se concederá mediante una única resolución, con independencia de los meses que comprenda, se amortizará mediante pagos mensuales y determinará un plazo de amortización de 4 meses por cada mensualidad solicitada a partir del mes siguiente al que aquélla se haya dictado, sin que exceda en total de 12 mensualidades; laa solicitud de este aplazamiento determinará la suspensión del procedimiento recaudatorio respecto a las deudas afectadas por el mismo y que el deudor sea considerado al corriente de sus obligaciones con la Seguridad Social hasta que se dicte la correspondiente resolución

Entre las Medidas Fiscales, rebaja del IVA (4%) de los libros, periódicos y revistas en formato electrónico, rebaja del IVA a las entregas, importaciones y adquisiciones intracomunitarias de bienes necesarios para combatir los efectos del COVID-19v, tipo cero para material sanitario, renuncia tácita al método de estimación objetiva en el ejercicio 2020, extensión de plazos tributarios y alguna otra más (pagos fraccionados del Impuesto de Sociedades, plazos para interposición de recursos y reclamaciones económico-administrativas y suspensión de otros plazos en el ámbito tributario…).

Entre las medidas para reducir los costes de pymes y autónomos, son importantes y esperadas las referentes en materia de arrendamientos para uso distinto de vivienda, como son los arrendamientos de local de negocio. Se indica que «Como consecuencia de las medidas excepcionales adoptadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, muchas actividades económicas se han visto obligadas a suspender su actividad o a reducir drásticamente la misma.En virtud de lo anterior, la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el periodo que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales».

Así, se aprueban entre las medidas para reducir los costes de pymes y autónomos las referentes en materia de arrendamientos para uso distinto de vivienda, como son los arrendamientos de local de negocio.

Debemos distinguir entre arrendadores grandes tenedores (empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2) y el resto.

Del mismo modo, debemos distinguir entre arrendatarios autónomos o pymes. Los primeros deben estar afiliados y en situación de alta en la fecha de la declaración del estado de alarma, mientras que, en caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme, no debe superar los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital (activo inferior a 2.850.000, cifra anual de negocios inferior a 5.700.000 y media de trabajadores inferior a 50). En ambos casos, su actividad debió quedar suspendida por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente, o alternativamente acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. Lo anterior será acreditado mediante documentación regulada en su artículo 4.

Si el arrendador es un gran tenedor, el arrendatario tiene derecho a solicitar hasta el 22/05/2020 una moratoria que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta; la moratoria en el pago de la renta se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Si el arrendador no es un gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes desde el 23/04/2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. Exclusivamente en el marco del acuerdo, las partes podrán disponer libremente de la fianza, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.